Assemblea e deliberazioni

• Contenuto della sezione
• Assemblea e deliberazioni
• Attribuzioni dell'assemblea
• Rendiconto condominiale
• Attribuzioni dell'amministratore
• Nomina ed obblighi amministratore
• Normative

Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni secondo l'artciolo 1136 del codice civile

L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio [1129].

Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e all'articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore [66, 67].

Forme, modalità e termini di invio dell’avviso di convocazione della riunione

Come si convoca l’assemblea condominiale? Bisogna rispettare determinate regole per consentire a tutti gli aventi diritto di partecipare e di essere informati in anticipo sugli argomenti da discutere.

Sapere come si convoca l’assemblea condominiale è importantissimo perché se non vengono rispettate le forme ed i modi che ti indicheremo, le deliberazioni prese in assenza di chi non era stato ritualmente informato della riunione, con almeno cinque giorni di anticipo rispetto alla data di svolgimento, possono essere annullate.

Avviso convocazione assemblea: modalità

Non tutti i modi di comunicazione agli interessati della convocazione dell’assemblea sono equipollenti. La legge prevede espressamente come validi solo questi:

• lettera raccomandata (anche con un servizio di posta privata);
• posta elettronica certificata (Pec);
• fax (uno strumento oggi desueto, ma che all’epoca della legge di riforma del condominio, nel 2012, era ancora in voga);
• consegna a mano all’interessato (come vedremo, la ricevuta controfirmata dimostra questa circostanza e può sanare anche consegne irregolari).

È invalida, invece, la convocazione dell’assemblea mediante affissione dell’avviso sulla bacheca condominiale (o nel portone, nell’androne e in qualsiasi luogo di passaggio); parimenti è illegittima la prassi di lasciare gli avvisi nella cassetta della posta dei destinatari, a meno che l’avviso non venga restituito controfirmato per ricevuta.

Convocazione assemblea con e-mail: è valida?

Abbiamo visto che l’elencazione fornita dalla legge sui modi di comunicazione dell’avviso di convocazione non contempla la posta elettronica ordinaria, ossia la e-mail semplice, non certificata. Ciò non vuol dire che sia sempre e comunque vietato ricorrere a questo strumento. L’importante - come ha chiarito la giurisprudenza - e che anche quando viene inviato tramite e-mail l’avviso di convocazione mantenga il suo carattere di «atto ricettizio», per il quale ciò che conta è il ricevimento da parte del destinatario. Ecco perché alcuni amministratori inviano gli avvisi di convocazione dell’assemblea via e-mail chiedendo una risposta di conferma dell’avvenuta ricezione.

La Pec genera automaticamente una ricevuta di avvenuta consegna (la Rac, equivalente all’avviso di ricevimento di una lettera raccomandata) nel momento in cui il messaggio viene depositato nella casella del destinatario - e questo metodo è valido anche se la Pec non viene aperta o se la casella risulta piena - mentre la e-mail può fornire prova dei fatti rappresentati, a norma dell’art. 2712 del Codice civile, soltanto se il destinatario non li disconosce.

In questo senso una recente sentenza ha affermato che l’utilizzo della e-mail per diramare l’avviso di convocazione ai condomini è consentito se il messaggio viene ricevuto dai destinatari – ovviamente entro il termine di almeno 5 giorni prima dalla data fissata della riunione – e il mittente è in grado di dimostrarlo. Possiamo dire, quindi, che la convocazione dell’assemblea con avviso inviato ad un indirizzo e-mail è irregolare, a meno che non vi sia prova dell’avvenuta ricezione della comunicazione tempestivamente inviata.